Hipoteca, penhora e indisponibilidade na matrícula: dá para comprar o imóvel?

Os ônus mais comuns

Hipoteca e alienação fiduciária

A hipoteca vincula o imóvel à dívida e acompanha quem quer que o compre (Código Civil, art. 1.419). A lei não proíbe vender o imóvel hipotecado, e a cláusula que proíbe é nula (art. 1.475), mas quem compra sem cancelar a hipoteca pode perder o imóvel num leilão do credor. A alienação fiduciária, mais comum hoje nos financiamentos, é mais forte: o banco é o dono, e a venda passa por ele, como em vender imóvel financiado.

Uma exceção protege quem comprou imóvel na planta: a hipoteca que a construtora deu ao banco para financiar a obra, antes ou depois da promessa de compra e venda, não vale contra o comprador que pagou (Súmula 308 do STJ).

Penhora e fraude à execução

A penhora averbada na matrícula avisa todo mundo de que o imóvel responde por uma dívida. Quem compra depois disso não pode alegar desconhecimento: se a dívida não for paga, o juiz pode declarar a venda ineficaz contra o credor, a chamada fraude à execução (Código de Processo Civil, art. 792).

A penhora dura enquanto a dívida não é paga ou o processo não termina, e só sai da matrícula por ordem do juiz. Ela não impede o dono de morar no imóvel nem de alugá-lo, mas os aluguéis também podem ser penhorados, e o imóvel pode ir a leilão. Vender o bem penhorado para escapar da dívida pode, além de não valer contra o credor, ser crime de fraude à execução (Código Penal, art. 179).

Imóvel financiado pela Caixa ou outro banco, com alienação fiduciária: o banco é o dono até a quitação, e o credor do comprador penhora os direitos dele sobre o contrato, não o imóvel (CPC, art. 835, XII).

Sem penhora registrada, o credor precisa provar que o comprador sabia da dívida (Súmula 375 do STJ). É aqui que entram as certidões do vendedor: ação de cobrança que pode levar o vendedor à insolvência é um risco mesmo sem nada na matrícula. Ver certidões do imóvel e do vendedor.

Indisponibilidade

É o que muitos chamam de "bloqueio judicial": uma ordem, judicial ou administrativa, que impede o proprietário de vender ou onerar os bens. Aparece na matrícula e também na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), que o cartório consulta antes de lavrar a escritura e registrar. Com indisponibilidade, a escritura não é registrada até que a ordem seja levantada por quem a decretou. Não há forma segura de comprar antes disso.

Como comprar um imóvel com ônus

1. Matrícula atualizada, de no máximo 30 dias, e leitura de todos os registros e averbações: ver como ler a matrícula.
2. Valor exato da dívida, por escrito, emitido pelo credor ou pelo processo.
3. Pagamento direto ao credor com parte do preço, no ato da escritura, e não ao vendedor para que ele pague depois.
4. Termo de quitação e autorização de cancelamento (do banco, do credor ou do juiz) entregues junto com a escritura.
5. Registro da compra e da baixa no mesmo protocolo do cartório, para que o imóvel saia limpo no seu nome.

Antes de tudo isso, as certidões do vendedor: ações cíveis, fiscais e trabalhistas, protestos e a consulta à CNIB. Ver certidões do imóvel e do vendedor.

A ordem das assinaturas e dos pagamentos vai escrita no contrato de compra e venda.

Já comprei e descobri a penhora

• Penhora registrada antes da compra: o risco é grande, porque não há como alegar desconhecimento. O caminho costuma ser pagar a dívida e cobrar do vendedor.
• Penhora sem registro, ou feita depois da compra: o comprador de boa-fé se defende por embargos de terceiro no processo (CPC, art. 674), mesmo que o seu contrato não tenha sido registrado (Súmula 84 do STJ). Quanto antes, melhor: o prazo vai só até 5 dias depois da arrematação no leilão (CPC, art. 675).
• Em qualquer caso, um advogado olha o processo antes de qualquer pagamento.