Vender imóvel financiado: como a venda acontece com saldo no banco

Por que o banco participa da venda

Quase todo financiamento imobiliário no Brasil usa a alienação fiduciária da Lei 9.514/1997: quem financia transfere a propriedade ao banco como garantia, mora no imóvel e pode vendê-lo, mas a matrícula mostra o banco como proprietário fiduciário até a última parcela. Como isso funciona, e o que acontece com quem para de pagar, está em alienação fiduciária: o que acontece se não pagar.

Duas regras da lei decidem a venda:

• Transferir exige o banco. Quem financiou só pode transmitir os seus direitos sobre o imóvel com anuência expressa do banco, e quem recebe assume as obrigações do contrato (art. 29).
• Quitar libera. Paga a dívida, o banco tem 30 dias para fornecer o termo de quitação, sob multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato; com ele, o Registro de Imóveis cancela a propriedade fiduciária (art. 25).

Os três caminhos

Em qualquer dos três, o vendedor precisa do saldo devedor atualizado com data, pedido ao banco, porque é ele que separa o que vai para o banco do que vai para o vendedor. Saldo de financiamento muda todo mês, e o número usado na proposta precisa ser o do dia do pagamento.

A ordem do fechamento

1. Saldo devedor e matrícula. Antes da proposta: o saldo para quitação e a matrícula atualizada, que mostra o banco como credor. A matrícula é lida como em como ler a matrícula de um imóvel.
2. Compromisso de compra e venda. O contrato diz quanto do preço quita o banco, quem paga o quê, o prazo da escritura e o que acontece se o financiamento do comprador não sair. O que não pode faltar nele está em contrato de compra e venda de imóvel.
3. Pagamento do saldo. Pelo comprador ou pelo banco dele, direto ao banco do vendedor. Dinheiro do comprador nunca passa pelo vendedor para depois ir ao banco.
4. Termo de quitação e averbação. Até 30 dias depois da quitação, o banco entrega o termo; levado ao cartório, a garantia sai da matrícula. Quando o comprador financia, essa baixa e o registro do novo contrato costumam andar juntos.
5. Escritura e registro em nome do comprador, com o ITBI pago. As etapas e custos estão em escritura e registro de imóvel.

Quando o vendedor recebe o dinheiro

• Comprador à vista: no fechamento, como numa venda comum, já descontado o que vai direto ao banco para quitar o saldo.
• Comprador financiado: o sinal, no compromisso; o resto, quando o banco do comprador libera o crédito, o que acontece depois de o contrato de financiamento ser registrado na matrícula. Entre a assinatura e esse registro podem passar semanas, e o compromisso deve dizer o que acontece se o crédito não sair.

Para o vendedor, o dinheiro chega à vista nos dois casos: quem parcela é o comprador, com o banco dele.

Na Caixa e nos outros bancos o caminho é o mesmo: o saldo para quitação sai pelo aplicativo, pela agência ou pelo atendimento do banco, e o banco do comprador, se for outro, faz a quitação no lugar dele. Imóvel comprado com subsídio do Minha Casa, Minha Vida tem regras próprias para a venda; confira no contrato e com a Caixa antes de anunciar.

Imóvel na planta, ainda com a incorporadora, é outra situação: quem vende ali passa os direitos do contrato, com a anuência da incorporadora. Ver imóvel na planta.

Contrato de gaveta: por que não

"Contrato de gaveta" é a venda feita só entre as partes, sem o banco: o comprador passa a pagar as parcelas e o vendedor continua no contrato. Parece simples, e cobra caro depois:

• Para o vendedor: ele continua devedor perante o banco e proprietário na matrícula. Se o comprador atrasa, a cobrança e o risco de perder o imóvel em leilão caem sobre o nome do vendedor.
• Para o comprador: ele paga por um imóvel que não está em nome dele. Se o vendedor morre, se divorcia ou tem dívidas, o imóvel entra no inventário, na partilha ou na penhora de outra pessoa, e a escritura depende de quem talvez não queira, ou não possa, assinar.
• Para os dois: o banco não reconhece o contrato, porque a lei exige a anuência dele para a transferência.

Quanto sobra para o vendedor

O que chega ao vendedor é o preço menos o saldo devedor, menos a corretagem, menos o imposto de renda sobre o ganho de capital quando houver ganho e nenhuma isenção. Quem financiou há poucos anos às vezes descobre que deve quase o que o imóvel vale, e é melhor saber disso antes de anunciar. O imposto está em imposto de renda na venda de imóvel.

Antes de anunciar

• Peça ao banco o saldo para quitação e confira se há parcela em atraso: atraso precisa ser resolvido antes, ou entra na conta do fechamento.
• Quitar antes do prazo não tem tarifa nos contratos firmados desde 10 de dezembro de 2007 (Resolução CMN 3.516/2007). O que se paga é a averbação do cancelamento da garantia no cartório. Se o banco apresentar uma "taxa de quitação", peça o fundamento por escrito.
• Se o imóvel foi comprado com FGTS, isso não impede a venda; o comprador também pode usar o FGTS dele se cumprir as regras, como em usar o FGTS para comprar imóvel.
• Guarde o termo de quitação e confira, na matrícula, que a garantia foi cancelada. Quitação sem averbação aparece como ônus anos depois e trava a venda seguinte.