Reforma tributária e a compra de imóvel: o preço muda?

Esta página faz parte do guia reforma tributária e imóveis. O que é projeção ou opinião aparece marcado no texto.

Quem vende decide se há imposto novo

O comprador não recolhe IBS nem CBS numa compra de imóvel. Quem recolhe é o vendedor, se for contribuinte. Por isso a primeira pergunta de quem compra não é "quanto vou pagar de imposto novo?", e sim "quem está me vendendo?".

A regra completa de quando a pessoa física entra está em reforma tributária na venda de imóvel.

Casa usada de pessoa física

É o caso de quase toda casa usada à venda. A venda eventual por pessoa física continua fora do IBS e da CBS, e o vendedor segue pagando só o imposto de renda sobre o ganho de capital, que é dele. Na mecânica do preço, nada muda: não há imposto novo a repassar.

Quando o vendedor é uma empresa ou uma holding, há imposto na venda, calculado sobre a diferença entre o valor de compra corrigido e o preço. É um custo do vendedor, que entra na negociação como qualquer outro. Se quem compra também é empresa e contribuinte, e vai usar o imóvel na atividade, como na locação, a conta muda: ela pode tomar crédito do imposto e herda o redutor do vendedor. É um ponto para o contador de quem compra por empresa.

Imóvel novo, de incorporadora

O "imposto de 4%"

A pergunta aparece repetidamente nas buscas: "qual é o novo imposto para imóveis com 4%?". Não é imposto novo. É o RET, o regime especial em que a incorporadora paga 4% da receita de cada empreendimento com patrimônio de afetação, reunindo os tributos federais. A reforma mantém uma transição para ele: incorporações com o pedido de RET efetivado até 31 de dezembro de 2028 podem continuar com 4% no total, dos quais 2,08% passam a ser de IBS e CBS (0,53% nas moradias de interesse social). Quem opta abre mão dos créditos do imposto novo e dos redutores de ajuste e social, e o comprador também não tem crédito.

Fora do RET

A incorporadora que não usa a transição recolhe IBS e CBS sobre cada valor recebido, da entrada à última parcela, com a alíquota reduzida em 50%. Em troca, abate o imposto pago nos materiais e serviços da obra e desconta da base o valor do terreno, pelo redutor de ajuste. A carga final de cada empreendimento depende de quanto crédito ele gera, e isso varia de obra para obra.

O redutor de R$ 100 mil e o alto padrão

A lei prevê um redutor social de R$ 100 mil na venda de imóvel residencial novo (R$ 30 mil em lote residencial), que sai da base do imposto. Ele foi desenhado para a moradia popular. Numa casa de R$ 3 milhões em Alphaville, R$ 100 mil é pouco mais de 3% do preço: ajuda, mas não muda a conta de um lançamento de alto padrão.

Para comparar comprar na planta e comprar pronto, além do imposto, veja comprar na planta ou pronto em Alphaville.

Comprou na planta antes de 2027

O preço que você paga é o do contrato, com o reajuste que o contrato prevê, em geral pelo INCC durante a obra. A forma como a incorporadora recolhe o imposto sobre as parcelas recebidas a partir de 2027 é assunto dela, com regras de transição próprias para vendas que começaram antes.

O que vale conferir é o próprio contrato: alguns trazem uma cláusula sobre tributos criados ou alterados depois da assinatura. Se a sua tem, leia com um advogado o que ela permite repassar. Se não tem, a reforma não é motivo para o valor mudar.

O preço vai cair em 2027?

Não há número oficial, e as análises publicadas até aqui concordam que ainda não é possível estimar um efeito geral. É projeção, e depende de três coisas que variam por empreendimento: quanto imposto a incorporadora já paga hoje embutido nos custos, quanto crédito a obra vai gerar no sistema novo, e se ela opta pela transição de 4%.

No imóvel usado vendido por pessoa física, que não tem imposto novo, a reforma não é um fator de preço. O preço ali continua sendo definido pelo que sempre o definiu: localização, estado, estoque à venda e juros.

Compro agora ou espero? A leitura da Alpha DL

O que segue é opinião, não regra. Esperar 2027 por causa do imposto é apostar num efeito que ninguém conseguiu medir, e que, no usado de pessoa física, não existe. Juros, estoque disponível e a oportunidade específica pesam mais na decisão de quase todo comprador. Quem tem uma compra em vista deve decidir pelo imóvel e pelas condições dele, não por uma expectativa sobre a reforma. O raciocínio completo sobre esperar ou decidir está em esperar ou decidir agora, e o peso dos juros em taxa de juros e mercado imobiliário.

O que muda com certeza: ITBI e IPTU

Para quem compra em Alphaville, as mudanças certas da reforma estão nos impostos da prefeitura, que continuam existindo. No ITBI, a Lei Complementar 227 definiu o valor venal como o de mercado, e se a prefeitura pode cobrar sobre um valor de referência maior que o preço está no STF: ver ITBI em Barueri e Santana de Parnaíba. No IPTU, a prefeitura pode atualizar o valor venal por decreto, dentro de critérios de lei: ver IPTU em Barueri e Santana de Parnaíba.