Adjudicação compulsória: como passar o imóvel para o seu nome sem a escritura do vendedor

Quando cabe

• Existe um compromisso (promessa) de compra e venda ou uma cessão desse compromisso, sem cláusula de arrependimento (Código Civil, arts. 1.417 e 1.418).
• O preço foi pago integralmente, e dá para provar: recibos, transferências, termo de quitação.
• O vendedor não outorga a escritura: recusa, sumiu, a empresa encerrou, ou morreu e os herdeiros não resolvem.

O registro prévio do compromisso não é exigido: a Súmula 239 do STJ já dizia isso para a via judicial, e o art. 216-B repete para a do cartório. É o que torna a adjudicação a saída natural do contrato de gaveta quitado. O pedido pode ser feito pelo comprador, por quem recebeu a cessão, pelos herdeiros de um ou de outro, e até pelo vendedor que quer se livrar do imóvel e não encontra o comprador para assinar. Esse último caso é chamado de adjudicação compulsória inversa: o vendedor recebeu tudo, o comprador não registra, e o IPTU e o condomínio continuam chegando no nome de quem vendeu.

O imóvel precisa estar individualizado, com matrícula própria no Registro de Imóveis. Fração de um terreno maior, sem desmembramento, ou lote de loteamento não registrado não se resolvem por adjudicação: aí o caminho costuma ser a regularização do loteamento ou a usucapião.

No cartório: o passo a passo

O procedimento extrajudicial corre no Registro de Imóveis da região do imóvel e foi regulamentado pelo CNJ no Provimento 150/2023. Precisa de advogado, nas duas vias. O pedido leva:

1. O compromisso de compra e venda ou a cessão, e a prova do pagamento.
2. A prova do inadimplemento: o vendedor é notificado e tem 15 dias úteis para outorgar a escritura ou se opor. Ficar parado nesse prazo caracteriza a recusa. Se ele não for encontrado, a notificação é feita por edital.
3. Ata notarial lavrada por tabelião, que identifica o imóvel e as partes e registra o pagamento e a falta da escritura.
4. Certidões dos distribuidores da Justiça, que mostram se há disputa sobre o imóvel ou o contrato.
5. O comprovante do ITBI pago.

Se ninguém se opõe e a documentação está completa, o oficial registra a propriedade em nome do comprador. Se o vendedor impugnar com argumento sério, o caso vai à Justiça.

Na Justiça

A ação judicial continua disponível e é o caminho quando há discussão: o vendedor diz que não recebeu tudo, há outro comprador do mesmo imóvel, o contrato tem dúvida. A sentença faz as vezes da escritura e é levada à matrícula.

Há prazo para pedir?

Não. O STJ entende que o pedido de adjudicação compulsória pode ser feito a qualquer tempo, porque a lei não fixa prazo para esse direito (REsp 1.216.568, de 2015). Em 2026, o STJ estendeu o mesmo raciocínio à indenização pedida quando a escritura não pode mais ser entregue (REsp 2.196.855). O limite é outro: se alguém adquiriu o imóvel por usucapião nesse meio-tempo, o direito do comprador pelo contrato deixa de existir. Esperar, portanto, não faz o direito vencer, mas aumenta o risco de o imóvel mudar de mãos, ser penhorado por dívida do vendedor ou entrar num inventário.

Quanto à duração, a via do cartório, sem oposição, é a mais curta: depende do prazo da notificação, da ata e do exame do registrador. A via judicial depende da vara e de haver contestação, e não há estatística oficial que permita prometer um prazo.

Adjudicação ou usucapião?

A comparação completa da usucapião está em usucapião de imóvel. Quando o vendedor que está na matrícula não é quem vendeu a você (houve uma sequência de contratos de gaveta), cada elo da cadeia pesa; o advogado avalia qual dos dois caminhos fecha.

Custos e ITBI

Entram os honorários do advogado, a ata notarial, a notificação, as certidões, o registro e o ITBI do município. Ata e registro seguem a tabela de emolumentos do estado. Se houver financiamento do vendedor ainda aberto na matrícula (hipoteca ou alienação fiduciária), ele precisa ser resolvido antes, porque a adjudicação transfere o imóvel, não apaga a dívida de outra pessoa.