Usucapião de imóvel: tipos, prazos e como fazer no cartório

O que é e quando se aplica

A usucapião reconhece como dono quem exerce a posse de um imóvel, por tempo longo, sem que o proprietário registrado se oponha. Na prática, é o caminho para regularizar situações comuns: o contrato de gaveta nunca levado ao cartório, o imóvel comprado de quem morreu sem inventário, a casa ocupada pela família há décadas com a matrícula em nome de outra pessoa.

Os tipos e os prazos

Há ainda a especial rural (até 50 hectares, 5 anos) e a coletiva, do Estatuto da Cidade. Nos imóveis de alto padrão de Alphaville, a modalidade que costuma caber é a extraordinária ou a ordinária: os terrenos passam de 250 m².

Que posse conta

• Como dono: quem paga aluguel, é comodatário ou caseiro não tem posse para usucapir; tem permissão.
• Contínua e sem oposição: uma ação do proprietário pedindo o imóvel de volta interrompe a contagem.
• Somável: o tempo do possuidor anterior pode ser somado ao seu, se a posse foi transmitida (art. 1.243).

Precisa morar no imóvel? Não em todos os tipos. Na extraordinária de 15 anos basta a posse como dono, mesmo sem moradia. Morar (ou fazer obras e serviços produtivos) reduz o prazo para 10 anos. Na especial urbana e na familiar, a moradia é requisito.

Comprova-se com documentos que mostrem o tempo e o modo da posse: contrato, recibos, contas de consumo, IPTU pago, fotos, declaração de vizinhos.

Usucapião no cartório (extrajudicial)

O pedido é feito no Registro de Imóveis da região do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 216-A, incluído pelo CPC de 2015 e alterado pela Lei 13.465/2017). É obrigatório o advogado. O processo pede:

1. Ata notarial, lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse;
2. Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT;
3. Certidões negativas dos distribuidores da Justiça em nome do requerente e do proprietário;
4. Justo título e documentos que provem a posse.

O cartório notifica o proprietário registrado e os vizinhos confrontantes e dá ciência à União, ao estado e ao município. Se alguém impugnar, o caso vai à Justiça. Sem impugnação, a propriedade é registrada na matrícula. É mais rápido que o processo judicial quando não há conflito.

Herança, imóvel financiado e imóvel sem matrícula

• Imóvel de herança, por um dos herdeiros. É possível. O STJ decidiu em 2018 (REsp 1.631.859) e reafirmou em 2024 que o herdeiro com posse exclusiva, como dono e sem oposição dos outros herdeiros, pode pedir a usucapião extraordinária em nome próprio. O ponto que decide os casos é provar que a posse não era mera tolerância da família.
• Imóvel de herança, por um terceiro. A morte do dono não impede a contagem: quem ocupa como dono pode usucapir contra o espólio ou os herdeiros, nos mesmos prazos. Um inventário em andamento não muda isso por si só; a ação dos herdeiros pedindo o imóvel de volta, sim, interrompe a posse sem oposição.
• Imóvel financiado pela Caixa (SFH). Para o STJ, o imóvel da Caixa vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação é tratado como bem público e não pode ser usucapido, nem quando está abandonado (REsp 1.448.026, de 2016). O STJ também negou usucapião a quem ocupava imóvel hipotecado por contrato de gaveta, por saber do financiamento.
• Imóvel com alienação fiduciária. Enquanto a dívida não é quitada, o dono no papel é o banco, e quem comprou "de gaveta" sabe disso. É o mesmo raciocínio do item anterior: o caminho costuma ser regularizar o contrato, não a usucapião.
• Imóvel sem matrícula. A usucapião serve justamente para isso: reconhecida, o cartório abre a matrícula do imóvel, com base na planta e no memorial descritivo.
• Imóvel alugado. O inquilino não usucape, porque reconhece outro dono a cada aluguel pago. Se o aluguel parou e o ocupante passou a agir como dono, a posse muda de natureza, mas o prazo só começa a correr dali, e a prova é difícil.

Quanto custa e se precisa de escritura

O custo tem quatro partes: os honorários do advogado (obrigatório nas duas vias), a ata notarial do tabelião, o levantamento com planta e memorial descritivo feito por engenheiro ou arquiteto, e as custas do registro de imóveis. Ata e registro seguem a tabela de emolumentos do estado; os outros dois são negociados. Na via judicial, entram as custas do processo no lugar da ata e do procedimento do cartório.

Não há escritura de compra e venda. A usucapião é uma forma originária de adquirir: ninguém vende, então o título é o próprio reconhecimento (o registro feito pelo cartório ou a sentença), levado direto à matrícula. Pelo mesmo motivo, não há transmissão entre vendedor e comprador para justificar o ITBI. A escritura só aparece depois, quando o novo dono quiser vender.

Lei nova? Os prazos são os do Código Civil de 2002. O que mudou foi o caminho: o CPC de 2015 criou a via do cartório, e a Lei 13.465/2017 a destravou, ao determinar que o silêncio do proprietário notificado conta como concordância (antes, o silêncio bloqueava o pedido).

Quando não cabe

• Imóvel público não se usucape (Constituição, art. 183, § 3º; Código Civil, art. 102). Em Alphaville e Tamboré, muitos terrenos estão sob aforamento da União, tema de laudêmio: o caso exige análise específica.
• Quem tem contrato e pode exigir a escritura costuma ter caminho mais simples: a adjudicação compulsória, inclusive em cartório.
• Herança em que todos os herdeiros usam ou toleram o uso: sem posse exclusiva, o caminho é o inventário, como em imóvel em inventário.
• Imóvel do SFH em nome da Caixa, pela jurisprudência do STJ citada acima.

Se você vai comprar

Imóvel "em usucapião" é imóvel que ainda não está no nome de quem vende. Até o registro, a compra é de direitos de posse, sem garantia de propriedade e sem financiamento bancário. Leia a matrícula, como em como ler a matrícula, e compre depois do registro, ou com o preço condicionado a ele.