Testamento de imóvel: o que dá para deixar a quem, e o que ele não evita

A legítima e a parte disponível

• Legítima: metade dos bens, que pertence por lei aos herdeiros necessários e é dividida entre eles (art. 1.846).
• Parte disponível: a outra metade, de que o testador dispõe livremente (art. 1.789).
• Sem herdeiros necessários, o testamento pode dispor de tudo.

Um exemplo: patrimônio de R$ 6 milhões, com uma casa de R$ 4 milhões e dois filhos. A legítima é de R$ 3 milhões (R$ 1,5 milhão para cada filho), e a parte disponível, de R$ 3 milhões. Deixar a casa inteira para um filho só fecha se ele receber R$ 1,5 milhão da legítima mais R$ 2,5 milhões da parte disponível, e o outro filho receber pelo menos R$ 1,5 milhão, a parte dele na legítima. Se a casa valer mais do que isso, o filho que a recebe compensa o outro, ou o testamento é reduzido.

Doação feita em vida a um filho é, em regra, adiantamento da legítima e volta para a conta no inventário (arts. 544 e 2.002), salvo se o doador declarar que ela sai da parte disponível: ver doação de imóvel em vida.

Cláusulas sobre o imóvel

• Inalienabilidade: o herdeiro não pode vender. Implica também impenhorabilidade e incomunicabilidade (art. 1.911).
• Impenhorabilidade: o imóvel não responde por dívidas do herdeiro.
• Incomunicabilidade: o imóvel não entra na partilha de um divórcio do herdeiro.
• Sobre a legítima, essas cláusulas só valem com justa causa declarada no testamento (art. 1.848). Sobre a parte disponível, são livres.

Imóvel inalienável é mais difícil de vender no futuro, mesmo quando faz sentido para o próprio herdeiro: a venda depende de autorização judicial e da troca por outro bem. Vale pesar se a proteção compensa essa rigidez.

As formas de testamento

O público é o mais usado em patrimônio relevante: fica registrado no tabelionato, é difícil de perder ou contestar por forma, e aparece na busca de testamentos feita no inventário. O testamento pode ser mudado ou revogado a qualquer tempo, pela mesma forma (art. 1.969).

Como fazer e quanto custa

• Quem pode: qualquer pessoa maior de 16 anos com pleno discernimento (Código Civil, art. 1.860).
• Advogado não é exigido por lei. No público, o tabelião redige o texto a partir do que o testador diz. Um advogado ajuda a fazer a conta da legítima e a escolher as cláusulas, que é onde a maioria dos testamentos é contestada.
• O imóvel deve ser identificado pelo número da matrícula e pelo Registro de Imóveis, não só pelo endereço. Construção não averbada ou área divergente atrapalha a partilha depois, mesmo com testamento: vale regularizar antes. Ver averbação de construção.
• Custo: o testamento público tem emolumentos tabelados por lei estadual, cobrados pelo tabelionato; o particular não tem custo de cartório, mas é o que mais se perde e se contesta. Os testamentos públicos ficam registrados numa central nacional (CENSEC), consultada no inventário.

Não existe "modelo" seguro de testamento de imóvel: o texto depende da conta da legítima de cada família.

Imóvel financiado, sem escritura ou só de posse

• Financiado: dá para testar. O que passa aos herdeiros são os direitos sobre o imóvel e a dívida junto, que a herança paga (art. 1.997). O seguro obrigatório do financiamento (MIP) quita o saldo na proporção da renda do falecido que foi declarada: ver MIP e DFI.
• Sem escritura ou só com contrato: o testamento transmite o que o testador tem, os direitos do contrato ou a posse. A regularização continua necessária depois, por adjudicação compulsória ou usucapião; melhor fazê-la em vida.

Testamento não evita inventário

Com testamento, o juiz primeiro abre e manda cumprir o testamento. Desde a Resolução 571/2024 do CNJ, o inventário pode depois seguir em cartório, se o juiz autorizar e todos estiverem de acordo: ver inventário em cartório. O ITCMD é devido de qualquer forma.

Testamento, doação ou holding

• Testamento: decide a partilha sem tirar nada do testador em vida; pode ser mudado a qualquer tempo.
• Doação com reserva de usufruto: transfere já, mantém o uso com quem doou e evita o inventário daquele imóvel: ver usufruto de imóvel.
• Holding familiar: faz sentido em patrimônio maior e com renda de aluguel: ver holding familiar.